第二篇 热词解析

特色小镇的房地产纠结

慢开发是合算的，只要控制住现金流，谁握有土地，谁就会成为最后的赢家。

——碧桂园产城发展事业部总经理向俊波

房地产一直是特色小镇的一大纠结。从国家住建部、发改委到地方政府，“严控房地产”“警惕房地产化”等字眼就一直是各类政府文件里的常客。2017年，国家发改委、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部在《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》中更是明确提出：“严控房地产倾向，从严控制房地产开发，合理确定住宅用地比例，并结合所在市县商品住房库存消化周期确定供应时序。对产业内容、盈利模式和后期运营方案进行重点把关，防范‘假小镇、真地产’项目。”中央各部委对房地产的警惕情绪，快速地传染给了地方政府，在各个地方政府的红头文件里，纷纷明确“从严控制房地产开发”“严防借机开发房地产的行为出现”，在某些省份的特色小镇申报规则中，甚至出现了诸如“只要有房地产嫌疑，就一票否决”的严苛红线。

中央号召严防死守房地产化，地方政府积极附和严控房地产开发，房地产之于特色小镇，到底扮演了什么样的角色？

作为城乡统筹的创新载体，特色小镇与房地产化的发展理念貌似格格不入。特色小镇是发展特色产业与特色文旅的重要创新型载体，毫无疑问，新兴产业与特色文化旅游才是特色小镇的两大动力引擎。以浙江为例，浙江特色小镇将其产业定位聚焦于“7+1”。“7”指的是浙江在“十三五”期间着力发展的七大新兴产业，包括信息、环保、健康、旅游、时尚、高端装备制造和金融；而“1”指的是浙江拥有的历史经典产业，主要有茶叶、丝绸、黄金、中药、青瓷、木雕等。“产业为核”是特色小镇的第一大定律，只有产业才能提供就业机会，继而带动人口集聚，繁荣活化小镇，促进生产与生活的平衡。

而房地产主导的小镇，国内外早已有之，我们把它叫作“卫星城”或“睡城”。这类小镇凭借低价的居住成本优势，通过房地产开发来补充与分担主城区的居住功能。诸如距离北京30公里的河北燕郊镇，这个小镇因为上下班高峰期巨大的潮汐交通、拥挤不堪的上下班人流而为人熟知。小镇的大多数居民都是难以在市区租得起一间房的北漂，他们清晨5点就要起床，晚上八九点才能回到租屋，绝大部分人每天都要花上4—5小时在路途上，生活充满了艰辛。像燕郊这类小镇有着一些共同的特征，如过高的住宅用地配比、发育不全的就业供给以及不完善的公共服务及生活配套设施，这些特征让生活在这些小镇的人难以感到舒适，唯一让他们选择坚守的就只剩下哪一天能逃离小镇、搬进市区的梦想。回头看浙江特色小镇的两个模板，“梦想小镇”和“玉皇山南基金小镇”，一个围绕互联网产业，一个聚焦私募基金产业，都是代表未来、拥有无限潜力的高端产业。显然，以房地产为主导的小镇开发模式与特色小镇的初衷相去甚远。

2016年以来，高地价及“地王”现象在一、二线城市频出，房企拿地积极性高涨的背后是拿地成本的逐步高企。据中原地产统计，2015年全国拿地超过百亿的房企有17家，而2016年这个数字就将近翻了一番，整个行业拿地平均金额上涨幅度达到86.3%。让人望而却步的楼面价，还有不断挤压的土地供应，让房地产商的利润一降再降，而且随时有“断炊”的风险，为了补仓，房地产商还得硬着头皮去拿高价地，否则企业就运转不下去。

2017年，随着特色小镇在全国范围内的推广，这为房地产商打开了一扇廉价拿地的窗口，各大房地产商犹如久旱逢甘霖一般纷纷抢滩特色小镇，恒大、绿城、碧桂园等传统房地产企业更是提出要在全国打造百个特色小镇。与此同时，中央政府看到与一、二线城市地产风生水起形成鲜明对比的是三、四线城市的库存积压，虽然经历了一波去库存的利好，但三、四线城市依然处在深度调整的周期之中，去库存的压力巨大。因此，防范各大房地产企业借特色小镇名义拿地开发房地产，“以特色小镇为名，行地产开发之实”，从而加大房地产库存压力，尤其是三、四线城市的库存，就成为中央部委防范特色小镇跑偏的重中之重。

蓝城农业小镇

原绿城董事长宋卫平，可能就是这一波特色小镇地产化的典型代表了。将绿城从一个无名之辈带上中国房地产“第二把交椅”的宋卫平，将“赌性”融进了绿城的发展血液，在2008年经济危机房地产商普遍谨慎的大环境下，绿城逆势而动疯狂拿地。最终，绿城倒在了“新国四条”面前，宋卫平忍痛贱卖了多个项目后一蹶不振，在2014年将绝大部分股份转让给了融创的孙宏斌。

逐步淡出绿城的同时，宋卫平一头扎进了他的新事业“蓝城”——一家以养老、度假地产为主的公司。蓝城在乌镇旁边的第一个养老项目“乌镇雅园”就获得了巨大的成功，这是一个以民国建筑为特色，集合康复医疗、养老地产、商业休闲等业态的复合型“养老乌托邦”。如果说，乌镇雅园还有康复医疗等养老辅助业态，勉强算是个小镇，那么蓝城在全国其他地方的所谓小镇项目就只能算是纯地产项目了。宋卫平在接二连三拿下浙江安吉、德清等地的几个养老项目之后，计划把他的所谓农业小镇项目复制推广到全国，“十年百镇万亿”成为蓝城的新目标。

这些农业小镇都拥有标准化的配方。选址方面，小镇更青睐一线城市周边，距离市中心50—120公里，如果是新一线和二线城市，则要求距市中心更近；生态方面，地块内部或周边需有自然水体资源、农业资源和文化资源沉淀；最为重要的是用地指标，项目必须能提供1000—1500亩、最少不低于500亩的建设用地指标。

毕业于杭州大学历史系的宋卫平骨子里流淌着浪漫主义的血液，他把绿城对楼盘的品质追求延续到了蓝城。宋卫平认为美好生活首先来源于以建筑为主体的生活环境的美，“房子是有生命的，是我们生命精华的转移”。宋卫平对建筑品质的苛求声名在外。据说他在打造桃花源项目时，发现一块价值好几百万的巨石与周围环境不符，叫人直接敲碎拖走，丝毫没有心疼。蓝城的地产开发以中式徽派建筑风格为主，典雅精致，不失秀美，充满了田园趣味，为平庸的乡村地产注入了一股新风气，参观完杭州“桃李春风”的人无不为蓝城对整体氛围的把控、品质细节的苛求而赞叹，房子自然好卖到一扫而空。

如果没有特色小镇的名头，蓝城恐怕没有那么容易拿到这么多区位优良、景观优美、价格低廉，并且配套有如此之多建设用地指标的地块，相比于市中心2000万一亩甚至更贵的土地，这些近郊的土地价格一亩往往不足百万元。

尽管蓝城和宋卫平在多个场合替他们的房地产项目打圆场，把他们称之为小镇，并且鼓吹这些小镇将为中国的城乡一体化作贡献，是改变城市面貌、乡村面貌，提供人们新的生活方式的一部分。但眼光犀利的业内人士还是一眼就看穿了本质，乌镇的“操盘手”陈向宏造访蓝城时委婉地说道：“我觉得我现在做的模式跟蓝城的模式还是有点不一样，你是做一个小镇，把你小镇的房子卖掉；我是做一个小镇，依托这个小镇卖我的生活、卖我的文化、卖我的商业业态，这是两个不同的小镇模式。”

碧桂园科技小镇

蓝城的“十年百镇万亿”宏大叙事，显然只是房地产商们高举特色小镇旗帜，抢滩登陆、跑马圈地的其中一个场景，而在这些跑马之中，有一匹跑得特别快、特别稳，它就是老牌房地产商碧桂园。

以“周转快，效率高”著称的碧桂园于2016年8月发布产城融合战略，启动科技小镇计划。截至2017年5月，短短9个月就已签约9个项目，首个科技小镇在广东惠州潼湖上马开工建设。

在中央三令五申“房子是用来住，不是炒的”“限购、限卖、限价”等调控手段层出不穷的背后，传统地产板块的天花板开始显现。虽然碧桂园的地产业绩还在不断增长，但老板杨国强的危机感与日俱增，据他的身边人说，他每天都在担心企业明天就可能倒掉。

产业地产是碧桂园迈出转型步伐的第一步。华夏幸福已经在这一领域干的风生水起，这两年无论是万科收购普洛斯、泰禾入股北科建，还是招商蛇口联姻武钢，都显示出房地产开发商大力布局产业地产的趋势。

碧桂园在特色小镇的建设中，主要业务板块无疑还是地产。但从短线快周转的城市地产转向长线的小镇地产，对于碧桂园究竟意味着什么？从碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波的一番肺腑之言，也许我们可以从中一窥传统地产商的苦恼与心思。“2003—2013年，碧桂园在广州开发了一个叫凤凰城的楼盘，也是碧桂园历史上最大的楼盘，占地近1万亩。碧桂园花了10年时间将其全部开发完毕，赚了近200亿元。但2017年，碧桂园在拿凤凰城周边招拍挂的400亩用地时，花费了将近200亿元，也就是几乎将之前凤凰城项目1万亩所赚的钱都投在了这400亩之上。”

伴随着十多年的快速发展，碧桂园从一个千人级的公司生长为十几万人的巨型公司，成绩骄人。然而，土地的快速增值、拿地成本的不断高企吞噬了企业的大部分利润，新一轮的土地调控更是限制了房地产企业拿地的空间，提升了生产成本。向俊波算过一笔账，如果碧桂园当年只开发凤凰城1万亩中的9000亩，那今天剩下1000亩产生的效益要比这9000亩要多得多，也就是说慢开发是合算的，只要控制住现金流，谁握有土地，谁就会成为最后的赢家。

这套慢开发的理论背后，是中国过去10年货币供应量增长4倍、一线城市地块楼面价增长10倍的惊人事实。房地产作为货币大水漫灌下最大的蓄水池，承担了大部分流动性资金，大水也养大了碧桂园这样的大鱼。但如今，一方面中央要逐步调控水量（流动资金），确保水不再流入地产池；另一方面，提高鱼饲料价格（土地价格），地产池的大鱼们就有渴死饿死的危险。提前布局、积蓄饲料、准备过冬自然就是碧桂园们的必然选择。

和蓝城一样，碧桂园的小镇也拥有一些标准化的配方。2—10平方公里，三大主要用地类型，以高新技术为主的产业用地，以商业、酒店为主的产业配套用地，还有生活配套住宅用地。这三大主要类型用地各占约1/3，也就是说一个3平方公里的小镇，住宅建设用地就要近1500亩。虽然碧桂园一直对外回应，试图洗刷圈地开发地产的嫌疑，但如此大量的囤积土地，似乎很难让人信服。

专业的人做专业的事，地产出生的碧桂园自然还是聚焦房地产，涉及产业招商运营的部分，碧桂园就发动他的朋友圈。2016年，碧桂园与深圳百富东方成立平台公司，碧桂园负责硬件建设、开发和运营，而百富东方负责产业导入和运营。凭借雄厚的实力和极高的品牌知名度，碧桂园的产业朋友圈星光熠熠，包括思科、富士康、清华大学、红杉资本等，遍及产业、院校及资本圈。据报道，碧桂园已集聚产业资源超1800家，其中世界500强企业52家，中国500强101家，龙头企业410家，上市公司442家，集聚平台圈层资源近300家等，覆盖电子信息、智能创造、新能源等多个领域，碧桂园科技小镇的遍地开花也就在情理之中了。

如果说碧桂园还有其强大的朋友圈为小镇背书的话，那么大多数房企恐怕都不具备这样的能力。于是，这些房企的通常做法，就是先用产业小镇的名义把地圈下来，在配套基本不足、产业招商乏力的情况下，先把房地产开发了，最终的结局往往有两种：一种是房子卖得不错，地产商获利出逃，小镇不了了之；另一种是因为配套欠缺或是本来地方地产库存就很大，导致房子滞销，留下一地的鸡毛，等着政府收拾烂摊子。

房地产功能

房地产似乎成为特色小镇开发绕不过去的一个症结，一些地方政府更是干脆一刀切地排斥房地产，只要有房地产开发嫌疑，一票否决。“以小镇为名，行地产之实”的房地产化固然要防范，但房地产是不是就不该出现在小镇的功能板块之中呢？房地产开发对于特色小镇的创建与开发又意味着什么呢？

特色小镇是生产、生活、生态“三生相融”的创新空间载体，终究是为人而创造建设的空间，生产与生活的主体是小镇居民，生态优化的目的自然也是为了提升小镇居民的生活品质。住是小镇居民的首要需求之一，房地产自然就是小镇必备的要素供给，无论是产业类小镇还是文旅类小镇，常态化的入住居民都是小镇拥有活力的基本保障。房地产搭起了小镇的基本框架，原住民的小镇生活更是小镇重要的吸引力来源。

特色小镇亦是新的投资空间载体。资本逐利，有投资必然追求回报，相比于长周期的产业投资和旅游投资，房地产无疑是回收周期最快、回报率最高的板块。

梦想小镇是浙江特色小镇中的翘楚，仓前街道围绕龙头企业阿里巴巴延伸创业产业链条，重点打造出互联网和天使投资两大板块。一方面，小镇鼓励泛大学生群体创办电子商务、软件设计、信息服务、大数据、云计算、动漫设计等互联网相关领域产品的企业；另一方面，小镇以互联网创业企业为服务对象，重点培育科技金融、互联网金融，集聚天使投资基金、股权投资机构、财富管理机构等，构建覆盖企业全生命周期的金融服务体系。梦想小镇所在的仓前街道，是典型的江南郊县，梦想小镇所依托的空间载体，曾经是江南著名的粮仓所在。仓前街道通过对12幢老旧粮仓、部分旧城镇和旧厂房进行统一改造升级，新旧融合，将“江南古粮仓”变身为创业青年的“梦想种子仓”。

梦想小镇是一个政府主导的产业小镇，国资是搭建小镇开发平台的主体，阿里巴巴每年给街道贡献70亿的税收，因此小镇完全有能力围绕阿里巴巴打造产业生态圈，挖掘出龙头企业的潜在红利。据报道，短短两三年之内，政府就投入了二三十亿进行整体开发建设。在3平方公里的规划范围之内，因为基本围绕存量建筑打造物理空间，所以并没有房地产板块的空间。但我们最终发现，产业、人才、资本资源的快速集聚给小镇周边的土地带来了明显的增值效应，短短时间之内，梦想小镇周边的房价就从1万元增长到了3万多元每平方米。

地产收益不是梦想小镇最显性的价值，但显然地产给予了小镇快速回笼资金、平衡项目开发压力的能力。在做大产业圈、创造产业蝶变环境的同时，还能推动区域的快速增长与整体发展，完成资本闭环，在严控地方政府债务的当下，梦想小镇的商业模式值得学习。

近两年来，中央三令五申要求规范地方政府举债，有效防范化解地方政府债务风险，打好防范重大风险的攻坚战。四部委关于规范特色小镇建设的文件亦明确严防政府债务风险，尽可能避免政府举债建设而加重债务包袱，鼓励引入央企、国企和大中型民企作为小镇主要投资运营商。但无论是国资背景，还是民营企业，投资一个3平方公里的特色小镇，必然涉及计算投资回报的根本问题，产业的培育需要时间，农业和旅游的投资回收慢，且小镇的各类基础设施、公共服务设施建设以及整体环境的提升优化，都不具备资本回报能力，这就要求顶层设计者在小镇的商业模式上寻找足够有分量的盈利点。

“中国园林上市第一股”东方园林打造的无锡“田园东方”项目，在国内刮起了一阵“田园综合体”的旋风。2017年，基于无锡田园东方的实践，“田园综合体”一词写入中央一号文件，并在全国予以推广复制。田园东方地处无锡阳山区，是一座以台湾田园文创为特色风格的田园综合体，项目通过合理适当的地产开发，巧妙地在投资闭环与常驻人气提升方面找到了突破口。

田园东方一期开发以文旅为引领，通过改造老宅、提升环境、完善设施、增加文化休闲功能，引入客栈、书院、咖啡馆、面包坊、亲子空间等业态，还原了一个重温乡野、回归童年的田园人居环境。开园后的田园东方游人如织，异常火爆，但门票及常规运营的收入显然难以覆盖高昂的一期投入。事先考虑到项目中农业与旅游的回报周期慢，田园东方一期规划了将近300亩的田园地产，因为接近无锡主城区，加上乡野环境的提升，300亩的别墅很快就销售一空，均价甚至超过了无锡市区的房子。

通过配套地产的销售，田园东方不仅为综合体引入了常住人口，提升了项目人气，避免了在乡村旅游萧条时节如冬季或周中等时段“遇冷”，而且顺利地收回了一期投资，完成了资本投资回报的闭环。

国内的特色小镇大都处于创建阶段，由于地理位置大都位于城市近郊或者远郊区，住宅配套往往都有欠缺。部分小镇依托优越的山水自然条件，打造文旅类或者康养小镇，甚至是从一张白纸做起，因此集聚常住人口的房地产更是不可或缺。特色小镇的培育需要较长的时间周期，如国外的大多数特色小镇，都是经过十年、几十年甚至更长的时间自然发育、演变而来，人口的集聚更是通过长期的积累慢慢形成，因此小镇的居住空间并不欠缺，反而因为长期的经营，呈现出独特的地域风貌与较高的旅游吸引力。

如何平衡好房地产开发与特色小镇的创建培育初衷？笔者认为，一方面，在盈利点少、盈利难的情况，要通过房地产指标供给，为投资者完成投资回报闭环设计，让小镇开发成为可能，使得房地产成为集聚人气、吸引常住人口、提升小镇活力的手段；另一方面，又要严格控制房地产化倾向，避免“假小镇、真地产”现象出现，扭曲特色小镇的开发初衷。具体来讲：

第一，控制房地产的开发比例。筑好房地产的天花板，参考现行的镇规划标准，居住用地的比例在28%—43%之间，将小镇的房地产用地指标控制在30%以内。碧桂园科技小镇的地产配套约1/3，相比而言，蓝城的地产比例就要高得多，控制地产的开发比例，将从源头上杜绝“假小镇、真地产”的出现。

第二，控制房地产的开发时序。在地方政府与开发商的共同开发协议中，明确房地产的后开发条款。“先产业，后地产”，开发商有义务先将小镇的独特产业、旅游产业做大做强，待人气集聚之后，再逐步开发房地产，既规避了开发商地产开发后出逃的可能性，又让小镇的地产真正能升值变现，让开发商和地方政府共同享有发展的成果。

第三，控制房地产的建设品质。小镇的地产不同于城市地产，既要能满足基本的居住品质要求，还要能反映地域文化特色，满足观光旅游的辅助要求，通过构建具有独特气质的建筑群落，来提升小镇物理环境的品质与魅力。